Коллективное оспаривание кадастровой стоимости

В Московской области с начала 2015 года в досудебном порядке было оспорено 48% от всех заявлений, поданных в комиссию по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки.

Ни для кого не секрет, что налогооблагаемая база по земельному налогу рассчитывается на основе установленной государством кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость же в свою очередь определяется в результате проводимой по госзаказу государственной кадастровой оценки не чаще одного раза в три года. В Московской области государственная кадастровая оценка земельных участков проводилась в 2013-м году по состоянию на 01.01.2013 год (дата начала налогового периода).

В связи с тем, что государственная кадастровая оценка является массовой и не учитывает индивидуальные особенности объекта оценки, зачастую собственники сталкиваются с завышением кадастровой стоимости по отношению к реальной рыночной. Порой кадастровая стоимость в разы превышает рыночную. Это ведет к необоснованному увеличению налогооблагаемой базы, а как следствие - увеличению исчисленного земельного (или иного, в зависимости от типа объекта) налога. Ниже представлена таблица изменения налогооблагаемой базы по данным портала «Открытый бюджет Московской области».

Рис 1. Динамика изменения налогооблагаемой базы по земельным участкам (собственники – физические лица) по Красногорскому и Истринскому районам, млн. руб.

Как видно из диаграммы, с 2011 года темп роста налогооблагаемой базы составил 321% (Истринский район).

Учитывая текущую социальную напряженность, вызванную, в том числе фискальной политикой государства в части роста налогового бремени, а также ошибки кадастровых оценщиков, присущие любой массовой оценке, Правительством был предложен рабочий механизм оспаривания кадастровой стоимости. Об этом косвенно свидетельствует проводимая с недавнего времени информационная кампания, направленная на повышение прозрачности данного механизма (например, 19 августа Подмосковным правительством была проведена пресс-конференция по вопросам коллективного оспаривания кадастровой стоимости).

Рис 2. Пресс-конференция по вопросам коллективного оспаривания кадастровой стоимости в областном Доме Правительства. 19.08.2015 год.

 

Надо отметить, из опыта общения с владельцами земельных участков, многие считают оспаривание КС процессом бесперспективным. Мол, спорить с государством – себе дороже, а результат не стоит потраченных нервов и средств. На практике это не совсем так: по официальным данным Росреестра, 48% заявлений об изменении кадастровой стоимости одобрено (данные по дачным объединениям) на стадии досудебного заседания специальной комиссии, состоящей из представителей отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Московской области, Федеральной налоговой службы и Национального совета по оценочной деятельности.  (см. таблицу ниже)

Дата  заседания...
Информация о заявителеРезультаты  заседанияУтвержденная  стоимостьОтклонение,%
16.01.2015ДНП
"Абрамцево-3"
Изменить2 423 45630%
16.01.2015ДНП
"Зол. Шишка"
Изменить28 646 00070%
16.01.2015ДНП
"Зел. Горка"
Изменить12 780 78186%
16.01.2015ДНП
"Лукоморье"
Изменить
37 872 00875%
23.01.2015СНТ
"Солнечное"
Отклонено   
30.01.2015ДНП
Виктория"
Отклонено   
30.01.2015ДНП
"Удача"
Отклонено  
13.02.2015ДНП
"Леоновские"
Изменить40 915 04075%
20.02.2015ДНП
«Мун»
Отклонено  
20.03.2015ДНП
"Луговое"
Отклонено  
10.04.2015СНТ
«Мебельщик»
Отклонено   
10.04.2015СНТ
«ЛеснаяДаль»
Отклонено   
15.05.2015ДНП
«СКАТ»
Изменить7 515 88274%
19.06.2015ДНП
«Луговое»
Отклонено  
03.07.2015ДНП
«Корсат»
Изменить4 529 78578%
03.07.2015ДНП
"Ясенево"
Изменить
5 962 00074%
14.08.2015ДНТ
"Переславичи"
Изменить
22 068 89675%
14.08.2015СНТ
"Восход"
Изменить
10 956 00037%
21.08.2015СНТ
"Наташино"
Изменить13 955 00091%
28.08.2015ДНП
«Пестово»
Отклонено  
11.09.2015ДНП РАН
«Мозжинка»
Отклонено   

Как видно из таблицы,  всего было рассмотрено 21 заявление по дачным объединениям, из них кадастровая стоимость по 10 из них была пересмотрена в сторону уменьшения в среднем на 70%, что в абсолютном выражении составляет более 635 млн рублей.

Зачастую среднестатистическому собственнику земельного участка оспаривать кадастровую стоимость самостоятельно экономически нецелесообразно (эффект от снижения налогового бремени за один год не превысит стоимости процедуры оспаривания). Именно поэтому, мы рекомендуем одновременно проводить рыночную оценку всех земельных участков, входящих в объединение. Либо проводить рыночную оценку группы земельных участков, владельцы которых желают оспорить кадастровую стоимость земельных участков, также с подготовкой одного отчета об определении рыночной стоимости и одного положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости схематично выглядит следующим образом:

 

 

Узнать кадастровую стоимость своего объекта можно онлайн.