Кадастровая оценка недвижимости и налог на доходы физических лиц.

Собственники, реализующие принадлежащие им объекты недвижимости, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц, составляющий 13% от разницы между ценой, за которую квартира была куплена и той, по которой ее впоследствии продали.

При продаже, налогом облагаются объекты недвижимости, минимальный срок владения которыми составляет пять лет (с 01 января 2016 года).  Минимальный срок владения устанавливается равным три года, если в отношении объекта недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• право  собственности  на   объект   недвижимого   имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по  договору дарения от физического лица, признаваемого  членом  семьи  и  (или) близким родственником  этого  налогоплательщика  в  соответствии  с Семейным кодексом Российской Федерации;

• право  собственности  на   объект   недвижимого   имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

• право  собственности  на   объект   недвижимого   имущества получено  налогоплательщиком -  плательщиком  ренты  в   результате передачи  имущества   по   договору   пожизненного   содержания   с иждивением.

До вступления в силу изменений Налогового кодекса (п. 11 ст. 2 382-ФЗ от 29.11.2014), минимальный срок владения недвижимостью составлял 3 года. Изменения, по мнению законодателей, направлены на минимизацию количества спекулятивных сделок на рынке недвижимости для инвесторов, официально не занимающихся предпринимательской деятельностью, а соответственно, не уплачивающих налог на прибыль организаций/индивидуальных предпринимателей.

Стоит отметить, что данные нововведения касаются недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано после 01.01.2016 года. То есть, если Вы приобрели квартиру и зарегистрировали сделку до этой даты, минимальный срок владения по-прежнему составит 3 года.

Для наглядности, рассмотрим стандартный случай по расчету НДФЛ при продаже виртуальной квартиры, купленной до ввода в действие нового закона и после. Для полноты картины предположим, что данный объект был реализован до истечения минимальных сроков владения и после их истечения. (пример не учитывает дополнительные налоговые вычеты, речь о которых пойдет далее).

Пример	Дата регистрации права собственности	Дата продажи	Срок владения	Стоимость объекта при покупке	Стоимость объекта при продаже	Налогооблагаема база	Сумма налога
1	01.12.2015	01.06.2016	менее 3-х лет	7 000 000	10 000 000	3 000 000	390 000
2	01.12.2015	02.12.2018	более 3-х лет	7 000 000	10 000 000	0	0
3	15.01.2016	01.06.2016	менее 5-ти лет	7 000 000	10 000 000	3 000 000	390 000
4	15.01.2016	16.01.2021	более 5-ти лет	7 000 000	10 000 000	0	0

 

Как видно из таблицы, если Вы приобрели недвижимость в 2016 году, при ее продаже до 2021 года с разницы стоимостей Вы уплатите налог в размере 13%.

На наш взгляд, данная мера направлена на увеличение собираемости налогов. И действует она против тех инвесторов, которые ведут «незарегистрированный» должным образом бизнес на рынке недвижимости, а соответственно не отчисляют налоги в казну. 

Следует обратить внимание на еще один нюанс, который внимательно предусмотрел законодатель. Ни для кого не секрет, что зачастую официальная стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, значительно отличается от рыночной.

Поэтому законодателем было введено следующее ограничение:

Если цена по договору менее установленной кадастровой стоимости (государственная кадастровая оценка недвижимости зачастую превышает рыночную), то цена продажи принимается равной 0,7 от кадастровой стоимости.

Для примера рассмотрим случайно выбранную квартиру, расположенную в городе Москве в Юго-Западном административном округе, на ул. Нагорная, в кадастровом квартале 77:06:0005001.

По данным Росреестра, квартира площадью 44.8 кв.м была куплена в феврале 2016 года, стоимость 1м по договору 66964 руб, цена объекта по договору 3 млн рублей.

Средняя цена на недвижимость в этом районе - по данным irn.ru – 133 960 тыс. рублей.

Допустим, покупатель решает продать квартиру в пределах пятилетнего срока владения, указав в договоре цену 3,5 млн рублей. Размер НДФЛ рассчитан в таблице:

 

Как видно из таблицы, если бы покупатель указал в договоре цену за объект недвижимости, приближенную к реальной, он был бы освобожден от уплаты НДФЛ при отчуждении объекта.

В Москве государственная кадастровая оценка недвижимости проводилась в 2014-м году.

Еще одно допущение, которое следует иметь в виду – оговорка законодателя о том, что «В  случае,  если  кадастровая  стоимость  объекта  недвижимого имущества,  указанного  в  настоящем  пункте,  не   определена   по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена  государственная регистрация  перехода  права  собственности  на  указанный  объект, положения настоящего пункта не применяются».

Узнать, определена кадастровая стоимость на 01 января или нет можно несколькими способами:

• запросить справку о кадастровой стоимости в Росреестре и посмотреть дату внесения кадастровой стоимости в ГКН

• посмотреть перечень объектов в приложении к акту об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (утверждается полномочным органом субъекта федерации, в Москве это Департамент городского имущества)

• найти объект недвижимости по кадастровому номеру в фонде данных государственной кадастровой оценки

Во избежание ошибочного начисления налога, рекомендуем воспользоваться сразу всеми источниками информации, поскольку в рамках межведомственного взаимодействия, налоговый орган оперирует данными о кадастровой стоимости, внесенными в государственный кадастр недвижимости. По практике в ГКН нередко случаются ошибки. Применительно к квартирам первоисточником является государственная кадастровая оценка, а соответственно – отчет, размещенный в фонде данных государственной кадастровой оценки недвижимости.   Если Вы нашли ошибку в отношении своего объекта, рекомендуем обратиться с письменным запросом в Росреестр, аргументированно обосновав свою позицию, предоставив, к примеру, ссылки на отчет государственной кадастровой оценки.

Также можно оспорить кадастровую стоимость , обратившись к профессионалам (см. также наши обзоры оспаривание кадастровой стоимости, задачи оспаривания кадастровой стоимости)

Таким образом, продавец недвижимости перекладывает налоговое бремя на покупателя, который, при продаже вынужден будет уплатить налог, возникший в том числе по причине занижения стоимости договора купли-продажи.

Мы провели анализ сделок по данным мониторинга рынка недвижимости, публикуемого Росреестром и сравнили с данными о среднерыночных ценах по административным округам:

 

Отсюда следует, что продавцы квартир, как и прежде, значительно занижают официальную стоимость, а покупатели идут у них на поводу, не предполагая налоговых последствий для себя в случае продажи данного объекта.