Международный опыт кадастровой оценки

Международный опыт кадастровой оценки

Во многих странах для целей исчисления налогооблагаемой базы, применяется метод массовой оценки объектов недвижимости. Так, в Германии, Австралии и Испании массовая оценка проводится раз в восемь-двадцать лет, в Нидерландах и Дании – один раз в четыре года. Ответственные за результаты такой оценки структуры – налоговые органы, муниципалитеты, государственные органы по управлению земельными ресурсами и/или имуществом. Массовая оценка в этих странах проводится уже не один десяток лет, а ее результаты используются для расчета следующих налогов:

  • Налога на недвижимость - 0,5-2 процента от кадастровой стоимости объекта в год
  • Страховка объекта недвижимости – 0,35 процента от оценочной стоимости объекта в год
  • Муниципальный налог, платится один раз в год (ставка зависит от расположения объекта и рассчитывается относительно кадастровой стоимости)
  • Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду – 0,5 процента от кадастровой стоимости.

В большинстве развитых стран методология массовой оценки – прозрачна для всех заинтересованных лиц, поэтому возражения относительно результатов кадастровой оценки возникают крайне редко. В то же время, в России массовая оценка объектов недвижимости с целью определения базы для налогообложения, применяется сравнительно недавно, методика зачастую отличается в зависимости от проводивших оценку компаний (как правило, это коммерческие исполнители государственных заказов), а ее результаты вызывают много вопросов, как у граждан, так и у организаций.

Для многих налогоплательщиков, размер новой кадастровой стоимости становится сюрпризом, в то же время в развитых странах заинтересованным лицам направляются уведомления об установлении новой кадастровой стоимости.

При проведении очередной массовой кадастровой оценки, существует возможность направить возражения относительно принадлежащего Вам объекта недвижимости в Росреестр до момента утверждения результатов оценки. Однако, в отличие от международного опыта кадастровой оценки, где на рассмотрение проекта отчета предоставляется 3 месяца, у нас такой срок составляет 28 календарных дней. Приведу пример: проект отчета по зданиям и сооружениям Московской области был размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки с 21.10.2015 года по 18.11.2015 год, а его результаты были утверждены уже 24.11.2015 года. По данным Росреестра, на всю Московскую область было направлено всего два (!) замечания к проекту отчета (жилой дом площадью 237,5 кв. м и квартира площадью 26,6 кв.м). Это свидетельствует о непрозрачности процедуры государственной кадастровой оценки. Зачастую собственники вынуждены прибегать к процедуре оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости. (об этом мы писали ранее, см. оспаривание кадастровой стоимости, задачи оспаривания кадастровой стоимости)

Недостоверность отчета о государственной кадастровой оценке

В развитых странах используется методика массовой оценки единых объектов недвижимости (земельный участок с расположенными на нем постройками), у нас же государственная кадастровая оценка земель проводится отдельно от оценки зданий/сооружений. Также на точность оценки влияет отсутствие значимых данных по фактическим сделкам, оценщики вынуждены использовать данные о предложениях на рынке недвижимости.

Мы провели экспресс -анализ отчета о государственной кадастровой оценке земель Московской области (№890-5/2013 от 15.10.2013) и посмотрели, какими данными оперировали оценщики при определении стоимости 1 кв.м земельных участков с видом разрешенного использования №5 (для строительства объектов торговли). Так, при оценке земельных участков Мытищинского района был использован метод распределения. Стоимость земельного участка рассчитывалась по формуле:

РСз=РЦеон Х Дз,

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Расчет доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости проводился в следующем порядке:

1. из найденных предложений к продаже земельных участков для размещения объектов торговли и единых объектов недвижимости (зданий торгового назначения с земельным участком) подобраны пары сопоставимые по местоположению и наличию коммуникаций;

2. цены предложений земельных участков и единых объектов недвижимости скорректированы на торг и дату;

3. определена доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости путем деления удельной стоимости земельного участка на величину удельной стоимости единого объекта недвижимости.

По итогам проведенных расчетов усредненная величина доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости торгового назначения составила 0,21 (21%). Расчет доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости торгового назначения приведен отдельным файлом в папке «Расчет доли земли». (данные отчета государственной кадастровой оценки, стр. 117.

В фонде данных государственной кадастровой оценки файл «Расчет доли земли» отсутствует, поэтому проанализировать корректность расчета коэффициента 0,21% с учетом репрезентативности выборки и других факторов нам не удалось. На наш взгляд, данный показатель обладает значительной долей погрешности и допущений, вследствие чего не мог быть применен в оценке. Площадь земельного участка под единым объектом была рассчитана путем деления площади предлагаемого к продаже помещения на коэффициент 0,26. Расчет данного коэффициента нам обнаружить не удалось. Единственное упоминание о нем в отчете ссылается на СНиП 2.07.01-89* «Строительные нормы и правила. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». (стр. 77). Однако логично предположить, что примененная для расчета нормативная плотность застройки не объективна и во многих случаях расходится с фактическими данными.

Также по Мытищинскому району (площадью 431,2 км2) было подобрано всего 35 объектов-аналогов с более чем двухлетним разбросом по датам предложений. Единые объекты недвижимости в выборке представляли собой помещения (в составе зданий, например, жилых домов) площадью от 17,8 м2 до 1200 м2 (средняя площадь 195 м2), распложенные непосредственно в г. Мытищи. Массовой оценке в районе подверглось 743 земельных участка с разрешенным использованием под торговлю, их средняя площадь составила 4662 м2. Выбор оценщиками метода распределения при наличии достаточного количества объявлений о продаже земельных участков на наш взгляд является необоснованным, равно как и использование в расчетах единых объектов недвижимости со средней площадью помещений 195 м2.

Мы провели альтернативный расчет, комбинируя различные значения использованных оценщиками (без достаточного на наш взгляд обоснования) коэффициента доли земельного участка в стоимости и коэффициента площади земельного участка под помещением и выявили, что даже расхождение на одну сотую вызывает значительные колебания рассчитанного удельного показателя стоимости (+-8,42%). Кроме того, в выборке были представлены два так называемых «выброса», со стоимостью квадратного метра, в 4 раза превышающего средние значения, что привело к завышению удельных показателей кадастровой стоимости. Из всего этого следует, что методика массовой кадастровой оценки еще далека от совершенства и требует множества доработок. Пока же собственникам рекомендуется внимательно отслеживать все изменения кадастровой стоимости в части принадлежащих им объектов недвижимости.