Оспаривание кадастровой стоимости. Основания для отказа комиссии
В предыдущем обзоре мы привели статистику по наиболее часто встречающимся замечаниям комиссии по оспариванию кадастровой стоимости Московской области. Рассмотрим более подробно мотивационную часть решений комиссии. Итак, наиболее часто встречающимся замечанием является "Отсутствие корректировок (площадь, местоположение, коммуникации, дата предложения и др)".
Следует отметить, что замечание "Отсутствие корректировок" тесно связано со вторым по популярности замечанием "Сопоставимость объектов аналогов и объекта оценки". Разница между первым и вторым в том, что при значительном отклонении качественных/количественных характеристик аналогов и объекта оценки (к примеру, разница в площади отличается более чем в 5 раз) любая корректировка, по мнению комиссии, ставится под сомнение. Такое замечание следует квалифицировать как "Сопоставимость объектов аналогов и объекта оценки".
Замечание "Отсутствие корректировок" возникает, если оценщик не учел влияющие на стоимость ценообразующие факторы. Например, в отчете об оценке рыночной стоимости отсутствует какой-либо ценообразующий фактор, использованный в отчете о государственной кадастровой оценке. Отчеты о государственной кадастровой оценке находятся в открытом доступе, скачать их можно в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Основными ценообразующими факторами для земельных участков Московской области являются:
отличие цены предложения от цены сделки (возможность торга);
Приведем примеры замечания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости Московской области:
Объекты – аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости объекта оценки, в рамках сравнительного подхода (стр. 117 отчета), отнесены к категории земель промышленности и иного специального назначения, в то время как объект оценки отнесен к категории земель населенных пунктов. Корректировка отсутствует - нарушение п. 22 ФСО № 7.
Корректировка на площадь земельных участков для объектов-аналогов определена по рынку земельных участков под промышленными объектами в поселениях по состоянию на 2005г. (стр. 46-47, 78-79 отчета № 203-1/003/16, стр. 82-83 отчета № 203-2/2003/16) информация не актуальна. Корректировка на площадь приведена на основании данных, журнала «Имущественные отношения в РФ» статьи Власова А.Д., в которой приведен анализ ценообразующих факторов для земель Саратовской области в 2005 году. Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Московской области. Корректировка рассчитана неверно, что влияет на итоговую величину стоимости объекта - нарушение п. 5 ФСО № 3.
Источники информации, на основании которых оценщиком рассчитаны корректировки на удаление от МКАД и на разницу в площадях (стр. 64 - 66 отчета) не отвечают требованиям п. 11 ФСО № 3. В рамках сравнительного подхода оценщиком не проанализировано влияние на стоимость объекта оценки и объектов - аналогов такого ценообразующего фактора, как нахождение в пределах крупного населенного пункта (оцениваемый земельный участок расположен в г. Подольске) - нарушение п. 5 ФСО № 3.
Отсутствует корректировка на местоположение для объектов - аналогов №1, № 2, № 3, № 4 в сравнительном подходе. Объект оценки находится в черте г. Ногинск, объекты-аналоги №1, № 2, № 3 находятся за чертой г. Ногинск и имеют не сопоставимое с объектом оценки местоположение - основной ценообразующий фактор для торговой недвижимости. В отчете не изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки - нарушение п. 5 ФСО №3, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Корректировка на местоположение/удаленность от МКАД построена по 3 объектам-аналогам (стр. 52 отчета). Объекты-аналоги, приведенные в сравнительном подходе несравнимы по критерию местоположения, так как объект оценки расположен на расстоянии 67 км от МКАД, а объекты-аналоги на расстоянии 15, 17 и 80 км от МКАД. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке). Нарушение п. 5 ФСО №3, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Корректировка на площадь земельных участков для объектов-аналогов определена по рынку земельных участков под промышленными объектами в поселениях по состоянию на 2005г. (стр. 46-47, 78-79 отчета № 203-1/003/16, стр. 82-83 отчета № 203-2/2003/16) информация не актуальна. Корректировка на площадь приведена на основании данных, журнала «Имущественные отношения в РФ» статьи Власова А.Д., в которой приведен анализ ценообразующих факторов для земель Саратовской области в 2005 году. Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Московской области. Корректировка рассчитана неверно, что влияет на итоговую величину стоимости объекта - нарушение п. 5 ФСО № 3.
На стр. 53 отчета оценщик приводит корректировку на наличие неблагоприятных геологических условий в размере 3,5%. Ссылки и расчеты по приведенной корректировке отсутствуют. В отчете не изложена информация существенная для определения стоимости объекта оценки - нарушение п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если Вам требуется помощь в подготовке профессионального отчета для оспаривания кадастровой стоимости заполните заявку или позвоните нам: +7-495-640-18-87.
Примеры реализованных проектов по снижению кадастровой стоимости
Заказать оценку
Оспаривание кадастровой стоимости. Основания для отказа комиссии
В предыдущем обзоре мы привели статистику по наиболее часто встречающимся замечаниям комиссии по оспариванию кадастровой стоимости Московской области. Рассмотрим более подробно мотивационную часть решений комиссии. Итак, наиболее часто встречающимся замечанием является "Отсутствие корректировок (площадь, местоположение, коммуникации, дата предложения и др)".
Следует отметить, что замечание "Отсутствие корректировок" тесно связано со вторым по популярности замечанием "Сопоставимость объектов аналогов и объекта оценки". Разница между первым и вторым в том, что при значительном отклонении качественных/количественных характеристик аналогов и объекта оценки (к примеру, разница в площади отличается более чем в 5 раз) любая корректировка, по мнению комиссии, ставится под сомнение. Такое замечание следует квалифицировать как "Сопоставимость объектов аналогов и объекта оценки".
Замечание "Отсутствие корректировок" возникает, если оценщик не учел влияющие на стоимость ценообразующие факторы. Например, в отчете об оценке рыночной стоимости отсутствует какой-либо ценообразующий фактор, использованный в отчете о государственной кадастровой оценке. Отчеты о государственной кадастровой оценке находятся в открытом доступе, скачать их можно в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Основными ценообразующими факторами для земельных участков Московской области являются:
Приведем примеры замечания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости Московской области:
Если Вам требуется помощь в подготовке профессионального отчета для оспаривания кадастровой стоимости заполните заявку или позвоните нам: +7-495-640-18-87.
Примеры реализованных проектов по снижению кадастровой стоимости
Стройдвор "Яуза" г. Мытищи - земельный участок
Авторынок Формула-91 на МКАД - земельный участок
Мытищинская ярмарка - здание